住宅ローンが残っている家は売れる？残債があるときの売却方法と流れ【千葉】

「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売れるのだろうか」という質問は非常に多くいただきます。結論は、ローンが残っていても家は売れます。条件はただ一つ、引き渡しまでにローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消することです。多くの場合、売却代金をそのまま完済に充てるため、まとまった自己資金がなくても売却は可能です。本記事では、残債がある家の売却方法と流れを千葉の市場動向を交えて解説します。

ローンが残っている家を売る基本条件

住宅ローンを組むと、金融機関は物件に「抵当権」を設定します。抵当権が付いたままの物件を買う人は事実上いないため、売却にはローン完済と抵当権の抹消が必須です。実務では、買主から売却代金を受け取る決済の場で残債を一括返済し、同日に抵当権抹消の登記を行うのが一般的な流れです。

まず確認すべきは「残債」と「売却相場」

売却を検討したら、最初に次の2つを確認します。

• ローン残債：金融機関から届く償還予定表（返済予定表）やインターネットバンキングで確認できます

• 売却相場：不動産会社の査定で確認します。複数社に依頼すると精度が上がります

売却見込み額が残債を上回る状態をアンダーローン、下回る状態をオーバーローンと呼び、どちらに該当するかで取るべき方法が変わります。

アンダーローンなら通常の売却でOK

売却代金で残債を完済できるため、通常の仲介売却が可能です。その際にかかる主な費用は次のとおりです。

• 繰上返済手数料：1〜3万円程度（金融機関により無料の場合もあり）

• 抵当権抹消の登録免許税：不動産1件につき1,000円（土地と建物で2,000円）

• 司法書士報酬：1〜2万円程度

• 仲介手数料：売却価格×3%＋6万円＋消費税（上限）

なお、マイホームの売却では譲渡益から最大3,000万円を控除できる特例があり、多くのケースで税金はかかりません。

オーバーローンの場合の4つの選択肢

• 自己資金で差額を補填する：不足分を預貯金から充当して完済する最もシンプルな方法

• 住み替えローンを利用する：新居の住宅ローンに残債分を上乗せして借りる。住み替え先が決まっている場合に有効

• 売却時期を待つ：繰上返済で残債を減らしながら、相場の上昇を待つ

• 任意売却：ローンの返済が既に困難な場合に、金融機関の同意を得て売却する方法。詳しくは当コラムの「不動産の任意売却とは？」をご覧ください

また、マイホームの買い換えで譲渡損失が出た場合、要件を満たせば給与所得などと相殺できる「損益通算・繰越控除」の特例が使える可能性があります。

千葉で売却するときのポイント

市川市・船橋市・流山市・柏市など東京に近いエリアは地価の上昇が続いており、「購入時より高く売れてアンダーローンだった」というケースが増えています。一方、郊外や築年数が経過した物件は想定より査定が伸びないこともあるため、残債と相場の比較はできるだけ早い段階で行うのが失敗しないコツです。

まとめ

• ローンが残っていても売却は可能。決済時に完済し抵当権を抹消するのが条件

• まず残債（償還予定表）と売却相場（査定）を確認する

• アンダーローンなら通常売却、オーバーローンなら4つの選択肢から検討

• 千葉の都市部は地価上昇でアンダーローンのケースが増加中

よくある質問

Q. ローンを完済する前に売り出してもいいのですか？

問題ありません。売却活動はローン返済中でも始められ、買主への引き渡し（決済）の時点で完済されていれば大丈夫です。

Q. 売却額よりローン残債のほうが多い場合はどうなりますか？

差額を自己資金で補うか、住み替えローンの利用を検討します。返済自体が困難な状況であれば、競売になる前に任意売却の相談を早めに行うことが重要です。

Q. 残債がいくらか正確にわからないのですが？

金融機関に「残高証明書」の発行を依頼すれば正確な金額がわかります。インターネットバンキングでも確認可能です。

株式会社フォレストでは、住宅ローンが残っている物件の売却相談・無料査定を承っています。「まず自分の家がいくらで売れるのか知りたい」という段階でも構いません。千葉での売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。