実家の相続税はいくら？土地・建物の評価額の計算と小規模宅地等の特例をわかりやすく解説

「実家を相続したら、相続税はいくらかかるのか」。これは相続のご相談で最も多い質問です。結論からいえば、遺産の合計が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）以下なら相続税はかからず、申告も不要です。実際、相続税が課税されるのは全国で亡くなった方の約1割にとどまります。本記事では、実家の評価額の計算方法と、税額を大きく減らせる「小規模宅地等の特例」を、千葉県の事情を交えてわかりやすく解説します。

相続税がかかるかどうかは「基礎控除」で決まる

相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算します。たとえば相続人が配偶者と子2人の計3人なら、基礎控除は4,800万円。実家や預貯金などの遺産合計が4,800万円以下であれば相続税はゼロで、申告も必要ありません。

実家の評価額はどうやって計算する？

相続税を計算する際の不動産の評価額は、市場価格（時価）ではなく次の方法で算出します。

• 土地（路線価方式）：道路ごとに定められた路線価×面積で計算。市街地で使われ、時価のおおむね8割程度の水準です。路線価は国税庁のウェブサイトで誰でも確認できます

• 土地（倍率方式）：路線価が定められていない郊外では、固定資産税評価額×地域ごとの倍率で計算します

• 建物：固定資産税評価額をそのまま使います。毎年届く固定資産税の課税明細書で確認でき、新築時の建築費の5〜6割程度が目安です

このように、相続税評価額は市場価格より低くなるのが一般的です。「実家の売却相場が5,000万円だから相続税がかかるはず」と思い込む前に、まず評価額ベースで計算してみることが大切です。

小規模宅地等の特例で土地の評価額が最大80%減

亡くなった方が住んでいた自宅の土地は、要件を満たすと330平方メートルまで評価額を80%減額できます。たとえば評価額4,000万円の土地なら800万円として計算でき、これだけで基礎控除内に収まるケースが数多くあります。

主な適用要件は次のとおりです。

• 配偶者が相続する場合：無条件で適用可能

• 同居していた親族が相続する場合：相続税の申告期限まで住み続け、所有していること

• 別居の親族（いわゆる家なき子）：亡くなった方に配偶者・同居相続人がおらず、相続人が相続前3年以内に自己所有の家に住んでいないことなどの要件を満たす場合

注意点として、この特例を使うためには税額がゼロになる場合でも相続税の申告が必要です。申告を忘れると特例が使えず、多額の税金が発生する可能性があります。

千葉県の実家で注意したいポイント

市川市・浦安市・船橋市など東京寄りのエリアは路線価の上昇が続いており、「実家だけで基礎控除を超える」ケースが増えています。一方、房総エリアや北総の郊外は倍率方式の地域が多く、評価額は比較的低めです。また、実家に農地や山林が含まれる場合は評価方法が異なり計算が複雑になるため、税理士への相談をおすすめします。

相続税の申告期限は10か月。売却するなら特例の期限にも注意

相続税の申告・納付期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。また、相続した実家を売却する場合は「取得費加算の特例（相続税の申告期限から3年以内の売却）」や「相続空き家の3,000万円特別控除」など、税負担を減らせる制度があります。売却時の税金については当コラムの「不動産売却の確定申告ガイド」もご覧ください。

まとめ

• 基礎控除（3,000万円＋600万円×相続人の数）以下なら相続税はゼロ・申告不要

• 土地は路線価（時価の約8割）、建物は固定資産税評価額で評価する

• 小規模宅地等の特例で自宅の土地は最大80%減額。ただし申告が必須

• 千葉の都市部は路線価上昇で課税対象になる世帯が増加中

• 申告期限は10か月。売却するなら特例の期限も併せて確認を

よくある質問

Q. 実家を相続したら必ず相続税がかかりますか？

かかりません。相続税が課税されるのは全国で約1割の相続に限られます。まず遺産総額が基礎控除を超えるかどうかを確認しましょう。

Q. 実家の評価額を自分で調べる方法はありますか？

土地は国税庁ウェブサイトの路線価図で、建物は毎年4〜6月に届く固定資産税の課税明細書で確認できます。この2つでおおよその評価額がつかめます。

Q. 相続した実家に誰も住む予定がない場合はどうすればいいですか？

空き家のまま放置すると固定資産税や管理の負担が続きます。相続空き家の3,000万円特別控除には適用期限があるため、売却するなら早めの検討が有利です。

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