実家を売らずに老後資金に｜リースバックとリバースモーゲージの違いと注意点

「老後資金に不安があるが、住み慣れた家を手放したくない」——そんな方の選択肢として注目されているのが、自宅に住みながら資金を得られる「リースバック」と「リバースモーゲージ」です。名前は似ていますが、リースバックは「売って借りる」、リバースモーゲージは「担保にして借りる」という全く別の仕組みです。本記事ではそれぞれの仕組みとメリット・デメリット、向いている人、利用時の注意点をわかりやすく解説します。

リースバックは、自宅を不動産会社などに売却し、同時に賃貸借契約を結んでそのまま住み続ける仕組みです。売却代金を一括で受け取れ、固定資産税や修繕の負担からも離れられます。一方で、売却価格は市場相場の7〜8割程度になることが多く、毎月の家賃が発生します。家賃は「売却価格×年利回り7〜13％÷12ヶ月」程度が目安とされ、長く住むほど総支払額が増える点に注意が必要です。定期借家契約の場合は更新できず退去を求められる可能性もあるため、契約形態の確認が重要です。

リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関から融資を受け、存命中は利息のみ（または支払いなし）で、死亡後に自宅の売却などで一括返済する仕組みです。所有権は自分に残るため家賃は発生せず、住み慣れた家に最期まで住める安心感があります。ただし、融資限度額は担保評価額の5〜6割程度と控えめで、地価下落・金利上昇・長生きによる融資枠の見直しという3大リスクがあります。また、対象物件を土地付き戸建てに限定する金融機関が多く、マンションでは利用できないケースもあります。推定相続人の同意を求められるのも特徴です。

• 所有権：リースバックは買主に移転、リバースモーゲージは自分に残る

• 受け取るお金：リースバックは売却代金を一括受取、リバースモーゲージは融資枠内で必要に応じて借入

• 月々の負担：リースバックは家賃、リバースモーゲージは利息（またはなし）

• 年齢・物件条件：リースバックは年齢制限なくマンションも可、リバースモーゲージは概ね60歳以上・戸建て中心

• 相続との関係：リースバックは相続財産から外れ現金化済み、リバースモーゲージは死亡後に自宅で一括返済（相続人に家は残らないことが多い）

リースバックは、まとまった資金が早急に必要で、数年以内に住み替えや施設入居の予定がある方、住宅ローン残債の整理や相続対策で自宅を現金化しておきたい方に向いています。リバースモーゲージは、今の家に生涯住み続けたく、毎月の負担を抑えながら生活資金・リフォーム資金を確保したい方向けです。いずれも「自宅を売って住み替える」「普通に売却して現金化する」との比較が欠かせません。市場価格での売却の方が総受取額が大きいケースも多いため、まずは査定で自宅の価値を把握することから始めましょう。

• リースバックの売却価格・家賃の妥当性：相場より大幅に安い買取価格や割高な家賃を提示される例があります。必ず複数社を比較し、通常売却の査定額と並べて検討を

• 賃貸借契約の種類：普通借家か定期借家かで居住の安定性が大きく変わります。契約書の更新条件・再売却時の扱いを必ず確認しましょう

• リバースモーゲージの3大リスク：地価下落・金利上昇・長生きにより、融資枠の減額や一括返済を求められる可能性があります

• 家族との共有：どちらの制度も相続に直結します。後々のトラブルを避けるため、推定相続人を交えて検討することをおすすめします

• リースバックは「売って借りる」、リバースモーゲージは「担保にして借りる」

• リースバックは一括現金化できるが、売却価格は相場の7〜8割程度で家賃負担が続く

• リバースモーゲージは所有権を残せるが、年齢・物件条件と融資枠のリスクに注意

• 通常の売却との比較が大前提。まずは査定で自宅の価値を把握する

Q. リースバックで売った家を将来買い戻せますか？

買戻特約を付けられる契約もありますが、買戻価格は売却時より高くなるのが一般的です。買戻しを前提にするなら、特約の有無・価格・期限を契約書で必ず確認してください。

Q. リバースモーゲージは千葉県のどのエリアでも利用できますか？

金融機関により対象エリアが限定されていることが多く、担保評価が付きにくい郊外・郡部の物件は利用できない場合があります。都市部の土地付き戸建てほど利用しやすい傾向があります。詳しくは各金融機関の取扱条件を確認しましょう。

Q. 空き家になっている実家でも利用できますか？

どちらの制度も「自分が住んでいる家」が前提のため、空き家には基本的に適用できません。空き家の場合は、売却・賃貸・解体などの活用が選択肢になります。当コラムの空き家関連記事も併せてご覧ください。

株式会社フォレストでは、リースバックを含む千葉県内の不動産の売却・買取・活用のご相談を無料で承っています。「売るべきか、住み続けるべきか」という段階からのご相談も歓迎しますので、お気軽にお問い合わせください。