相続した不動産の分け方4パターン｜現物分割・代償分割・換価分割・共有の違い

相続財産に不動産が含まれると、遺産分割は一気に難しくなります。現金のようにきっちり分けられないからです。不動産の分け方には現物分割・代償分割・換価分割・共有の4パターンがあり、どれを選ぶかで税金も将来のトラブルリスクも大きく変わります。本記事ではそれぞれの仕組みとメリット・デメリット、選び方のポイントを解説します。

「実家は長男、預金は次男」のように、財産をそのままの形で割り振る方法です。手続きがシンプルで各自が単独名義になるのが利点ですが、不動産と預金の価値が釣り合わないと不公平感が残ります。土地を分筆して分ける方法もありますが、分筆によって各区画が狭小化するとかえって価値が下がることもあるため、分筆後の使い勝手・接道まで確認が必要です。

実家に住み続けたい相続人が不動産を取得し、他の相続人に持分相当の現金（代償金）を支払う方法です。実家を残せるのが最大の利点ですが、取得する側にまとまった資金力が必要です。代償金の算定根拠となる不動産の評価額をめぐって揉めやすいため、相続税評価額ではなく不動産会社の査定による実勢価格を基準にすること、遺産分割協議書に代償金の額と支払方法を明記することがトラブル防止のポイントです。

不動産を売却し、売却代金から諸費用を引いた残りを法定相続分など合意した割合で分ける方法です。1円単位で公平に分けられ、誰も住まない実家の管理負担も残らないため、相続人全員が遠方に住むケースや意見がまとまりにくいケースで最も選ばれています。売却益には譲渡所得税がかかりますが、相続空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例で軽減できる場合があります。詳しくは当コラムの「不動産売却の確定申告ガイド」も併せてご覧ください。

相続人全員の共有名義にする方法は、一見公平で話し合いも不要に見えますが、売却・賃貸・大規模修繕のたびに共有者全員の同意が必要になり、代を重ねるごとに権利者が増えて収拾がつかなくなる、最もトラブルになりやすい選択です。「とりあえず共有」は問題の先送りに過ぎません。やむを得ず共有にする場合も、将来の売却方針や費用負担のルールを書面で決めておきましょう。詳しくは「共有名義の不動産を売却する方法と注意点」の記事をご覧ください。

• 住みたい人がいるか：いるなら代償分割が第一候補。代償金を用意できないなら換価分割も含めて検討します

• 公平性を重視するか：現金できっちり分けたいなら換価分割が最も公平です

• まず実勢価格を把握する：どの方法を選ぶにせよ、不動産の実勢価格がわからなければ議論の土俵に乗りません。査定は無料で受けられます

• 税金の特例を確認する：換価分割の場合、相続空き家特例などの適用要件（譲渡期限・家屋の要件など）を千葉県の物件で満たせるか、税理士に確認を

• 不動産の分け方は現物・代償・換価・共有の4パターン

• 住み続ける人がいるなら代償分割、公平さ重視なら換価分割が基本

• 「とりあえず共有」は将来のトラブルの元。避けるかルールを書面化する

• どの方法でも出発点は査定による実勢価格の把握から

Q. 遺産分割協議がまとまりません。どうすればいいですか？

まずは不動産の実勢価格という客観的な材料を揃えることが先決です。感情論ではなく数字を土俵にすると合意しやすくなります。それでもまとまらなければ、家庭裁判所の遺産分割調停という手続きがあります。相続税の申告期限（10ヶ月）もあるため、早めに専門家を交えましょう。

Q. 換価分割の場合、登記はどうするのですか？

売却の前提として相続登記が必要です。便宜上代表者1名の名義にする方法と、共有名義にしてから売る方法があり、遺産分割協議書に換価分割である旨を明記しておけば、代表者名義でも贈与税の問題は生じないのが原則です。登記の段取りは司法書士と連携して進めます。

Q. 代償金が払えないのに実家に住み続けたい場合は？

代償金の分割払いを協議する、代償金相当の他の相続財産を譲る、といった調整が考えられます。それも難しければ、売却して賃貸で住み続けるリースバックという選択肢もあります。家計状況と物件の価値を踏まえて、現実的な落としどころを探しましょう。

株式会社フォレストでは、相続不動産の査定・売却・買取のご相談を無料で承っています。遺産分割の話し合いに必要な査定書の作成や、税理士・司法書士と連携した対応も可能ですので、お気軽にご相談ください。