離婚時の不動産はどうする？財産分与・住宅ローン・売却の進め方【千葉】

離婚の際、最も揉めやすい財産の一つが自宅です。預金と違って簡単に分けられず、住宅ローンが絡むと権利関係も複雑になります。結論からいえば、トラブルを避ける最も確実な方法は「売却して現金で分ける」ことですが、お子さまの住環境などの事情で住み続けたいケースもあります。本記事では、財産分与の基本から住宅ローンが残っている場合の注意点、売却の進め方までを順に解説します。

婚姻中に形成した財産は、名義がどちらであっても夫婦の共有財産として財産分与の対象になり、分与割合は原則2分の1です。一方、独身時代の貯金で購入した分や、親からの相続・贈与で得た頭金部分は「特有財産」として分与対象外になります。自宅の場合、まず現在の市場価値を査定で把握し、ローン残高を引いた「純資産」を基準に分け方を考えるのが出発点です。

• 売却して現金で分ける：最も公平でトラブルが少ない方法。ローンを完済し、残った現金を分与するだけなので、離婚後に関係が続かないのが最大の利点です

• どちらかが住み続ける：住み続ける側が相手に代償金（不動産評価額の半分相当）を支払うのが一般的。お子さまの転校を避けられる反面、まとまった資金が必要になります

• 賃貸に出して収益を分ける：資産として残せる一方、離婚後も共有関係が続くため、管理・修繕・売却のたびに元配偶者との合意が必要。トラブルの火種になりやすい選択肢です

ポイントは「アンダーローンかオーバーローンか」です。売却価格がローン残高を上回るアンダーローンなら、売却代金で完済して残りを分けられます。一方、残高が上回るオーバーローンの場合は、自己資金での補填か、金融機関の同意を得て売る任意売却という選択肢になります。また、離婚しても連帯保証・連帯債務の関係は自動的には解消されません。元配偶者が滞納すると自分に請求が来るリスクが残るため、借り換えや売却による関係解消を優先的に検討しましょう。任意売却については当コラムの「不動産の任意売却とは？」の記事も併せてご覧ください。

• 財産分与の内容は公正証書に残す：口約束だけでは後日の争いの元に。代償金の支払いや引き渡し時期は離婚協議書・公正証書に明記しましょう

• 名義変更はローン完済が前提になることが多い：ローン中の名義変更は金融機関の承諾が必要で、無断で行うと契約違反になります。借り換えも含めて金融機関に早めに相談を

• 財産分与には原則として贈与税がかからない：ただし不動産を分与する側には譲渡所得税がかかる場合があります。分与前に税理士への確認をおすすめします

まず夫婦双方が売却に合意していることが大前提です（共有名義の場合、一方の判断だけでは売却できません）。そのうえで、複数社の査定で相場を把握し、売却方針（仲介でじっくり高く売るか、買取で早期に現金化するか）を決めます。離婚前後は精神的な負担も大きい時期です。当事者間の連絡を最小限にしたい場合は、不動産会社が間に入って調整することも可能なので、事情を含めて相談してみましょう。共有名義の売却については「共有名義の不動産を売却する方法と注意点」の記事も参考になります。

• 婚姻中に購入した自宅は名義に関係なく財産分与の対象（原則2分の1）

• トラブルを避けるなら売却して現金で分けるのが最も確実

• オーバーローンの場合は任意売却も含めて検討、連帯保証の解消も忘れずに

• 合意内容は公正証書に残し、名義・ローンの手続きは金融機関と早めに相談

Q. 離婚前と離婚後、どちらで売るのがいいですか？

どちらでも売却自体は可能ですが、財産分与としての清算は離婚成立後に行うのが一般的です（離婚前の財産移転は贈与とみなされる可能性があります）。売却活動は離婚前から進めておき、決済・分与を離婚後に行う段取りがスムーズです。財産分与請求の期限（離婚から2年、2026年4月以降の離婚は5年に延長）にも注意しましょう。

Q. 相手が売却に応じてくれません。自分の持分だけ売れますか？

共有持分だけの売却は法律上可能ですが、買い手が限られ価格も大幅に下がります。まずは協議・調停で売却合意を目指すのが得策です。どうしても合意できない場合は、共有物分割請求訴訟という法的手段もありますので、弁護士に相談しましょう。

Q. ペアローン・収入合算で借りている場合はどうなりますか？

どちらか一方が住み続ける場合でも、もう一方の債務・連帯保証は自動では外れません。単独ローンへの借り換えができれば解消できますが、収入要件を満たせない場合は売却して清算する方が安全です。金融機関と不動産会社の両方に早めに相談することをおすすめします。

株式会社フォレストでは、離婚に伴う千葉県内の不動産売却・買取のご相談を無料で承っています。プライバシーに配慮し、当事者間の調整も含めて丁寧にサポートしますので、お気軽にご相談ください。